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金地（集团）股份有限公司财务报表分析和价值评估

摘要
随着我国改革开放的步伐不断推进，我国的房地产行业经历了二十多年的蓬勃发展。金地集团做为房地产行业内的佼佼者，踏着改革开放的浪潮，从创立初期到上市，再到现在公司的价值和利润不断上升，股价大幅上涨，主要得益于公司良好的企业管理和金融保障，优秀的企业文化和新颖的人才激烈机制。当然，国家的宏观调控政策，良好的行业环境也是金地集团不断强大的必不可少的外部条件。
本文从一个财务报表外部使用者的角度出发，通过对金地（集团）股份有限公司2009年至2013年对外公布的近5年年报作为分析对象，结合财务报表分析的相关理论和研究方法对金地集团的主要财务数据进行分析。以哈佛财务分析体系为框架，釆用比率分析、横纵向比较分析、趋势分析和因素分析等方法，对公司的财务状况、经营成果和现金流量进行细致的分析。结合杜邦分析法对金地集团进行综合的分析并完成价值评估。
关键词：财务报表分析；杜邦分析；价值评估

Gemdale financial statement analysis and evaluation
Abstract
Along with our country reform and opening up the pace of advancing, in China's real estate industry has experienced more than 20 years of vigorous development. Gemdale as outstanding in the real estate industry, in the wave of reform and opening up, from the early days to the market, now the company's value and profits rising, share prices rose sharply, mainly thanks to good corporate management, strong financial security, good corporate culture and innovative talent mechanism. National macroeconomic regulation and control policy, of course, a good business environment and Gemdale constantly powerful essential external conditions.
This article from the perspective of an external financial statements users, through to Gemdale from 2009 to 2013 annual reports published in recent five years as the analysis object, based on the relevant theories and research methods of financial statement analysis of gemdale main financial data for analysis. In the framework of harvard financial analysis system, the calculation ratio analysis, horizontal longitudinal comparative analysis, trend analysis and factor analysis, to the company's financial position, operating results and cash flows of a detailed analysis. In gemdale dupont analysis method combining comprehensive analysis.

KEY WORDS: Financial statement analysis; Dupont analysis; Value evaluation

目录
一、 引 言 1
（一）研究背景及意义 1
（二）国际国内研究现状与发展 1
（三）国内研究状况 2
二、我国房地产行业分析及金地（集团）股份有限公司介绍 3
（一）我国房地产行业的发展现状 3
1、地产开发投资完成情况 3
2、房地产开发企业到位资金情况 5
3、房地产开发景气指数 5
（二）我国房地产行业的发展前景 5
（三）金地（集团）股份有限公司概述 6
三、金地（集团）股份有限公司财务分析 6
（一）金地集团2013年经营状况 6
（二）财务分析 7
1、与过去年度相比的纵向分析及相关性结论 7
2、与竞争对手相比的横向分析及相关性结论 10
(三) 比率分析 13
1、杜邦分析法的简要分析及相关性结论 12
2、经营管理效率分析及相关性结论 14
3、资产管理效率分析及相关性结论 15
4、财务管理效率分析及相关性结论 15
5、投入资本回报率分析及相关性结论 17
（四）现金流量分析及相关性结论 17
四、金地（集团）股份有限公司价值评估 18
（一）经济增加值（EVA）估价模型 19
（二）预测金地集团 2014-2015 年财务报表相关科目 19
1、预测未来利润表相关科目 19
2、预测未来资产负债表相关科目 20
3、计算金地集团未来资产总额 23
4、计算金地集团未来资产成本 23
五、对管理者的建议 26
致谢 27
参考文献 28

Contents
1 Introduction 1
1.1 The research background and significance 1
1.2 The international and domestic research status and development 1
1.3 Domestic research status 2
2 China's real estate industry analysis and the Gemdale introduced 3
2.1 The real estate industry development present situation in our country 3
2.1.1 Real estate development investment completion 3
2.1.2 Real estate development enterprise investment situation 5
2.1.3 Real estate development boom index 5
2.2 China's real estate industry development prospects 5
2.3 Gemdale overview 6
3 Gemdale financial analysis 6
3.1 Gemdale management state in 2013 6
3.2 financial analysis 7
3.2.1 Compared with the past year of longitudinal analysis and the correlation conclusion 7
3.2.2 Horizontal analysis compared with competitors and and the correlation conclusion 10
3.3 Ratio analysis 13
3.3.1 The brief analysis of dupont analysis and the correlation conclusion 13
3.3.2 The operation and management efficiency analysis and the conclusion 14
3.3.3 Asset management efficiency analysis and the correlation conclusion 15
3.3.4 Financial management efficiency analysis and the 15
3.3.5 Return on invested capital and the correlation conclusion conclusion 17
3.4 Cash flow analysis and the correlation conclusion 17
4 Gemdale value evaluation 18
4.1 Economic value added (EVA) valuation mode 19
4.2 Predicting Gemdale 2014-2015 financial statements related subjects 19
4.2.1 Predicting the future profit related subjects 19
4.2.2 Predicting the future balance sheet related subjects 20
4.2.3 Calculate the gemdale total assets in the future 23
4.2.4 Calculate the cost of Gemdale future assets 23
5 Suggestions to managers 26
Acknowledgements 27
References 28

一、引 言
（一）研究背景及意义
自党的十八大报告结束以来，提出全面建成小康社会，而住房条件的不断改善时衡量小康社会的标准之一。加快城市化建设，是我国宏观政策的目标。而现在中国住房面积还不到三十平方米，所以在这种刚需的不断刺激下，房地产的繁荣还会持续下去，虽在开年之初出现了房价下跌的报道，但只是个别房企个别楼盘现象，并不代表整个楼市的下跌。我国现在拥有庞大的金融资产，个人储蓄的增加必定会引起人们对优秀投资理财理论的需求。在现阶段我国证券市场上，大多数投资者特别是很多中小投资者，想在房地产行业板块获得有利的回报，进行理性投资，将投资风险最小化，所以能够分析上市的房地产公司财务数据，进行有价值的评估尤为重要。
四十年来，世界经历了经济全球化的浪潮；三十年来，中国迎来了历史上最伟大复兴；二十年来，金地见证了中国历史上迄今为止最伟大的一次城市化进程，超过3亿人实现了在城市安家、工作、生活的梦想，也诞生了世界上最大的一批地产企业。金地集团作为行业里的佼佼者，为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。本文以金地集团作为分析对象，具有很强的代表性。
（二）国际国内研究现状与发展
LeopoldA.Berns和 JohnJ.Wild ，他们在《Financial StatementAnalysis：Theory,Application,and Interpretation》一书中，首次将财务分析体系分为会计分析和财务分析两大部分。会计分析不仅分析了传统财务分析体系中对会计科目的内涵，而且对企业投资、筹资、经营活动中会计原则和政策变动进行了分析。
Leonard Soffer,Robin Soffer 研究了现金流估值的问题，并将现金流估值应用于证券分析。拓宽了财务分析应用领域。将财务分析运用于证券定价领域的代表作还有 Stephen Penman写的《财务报表分析与证券定价》
Clyde P.Stickne通过对可口可乐公司的财务分析，介绍了财务分析的方法和技巧，并介绍了如何用依据现金流量的方法和依据收益的方法进行企业价值评估。他的贡献在于将战略管理的观点与财务报表分析进行了融合，他认为对公司的财务分析不能凭空进行，而要联系公司在行业中遵循和选择的竟争战略，并创造性的提出财务分析应经历的五步骤：“(1)识别企业业务的经济特征；(2)识别企业在其行业中所遵循的竞争战略；(3)理解并调整财务报表；(4)进行盈利性和风险分析；(5)运用所做的分析评估企业的价值或用于其他目的”
Wayne S. Upton, Jr.研究了无形资源对企业财务管理的重要性。他认为现行
财务报表披露的信息之所以不能满足企业的管理分析需求，是因为财务报表无法披露企业的无形资源，包括知识资产、人力资源、公司业务流程优异程度等等。而这些对企业的发展又是至关重要的。他建议财务分析提供给使用者的信息尽量多包含一些前瞻性的信息以及上述这样的无形资源信息。
Grant认为要保持企业的竟争优势关键在于整合企业的一系列资源,企业的盈利与企业稀有的资源是分不开的，应将财务分析的重点放在资源整合上。笔者认为由于企业的资源依附于企业的各项组织。因此流程的优化便很重要，从业务流程层面探究财务分析体系便能带给企业更多的惊喜。能考究出问题的深层次原因，也能给战略决策更多的科学数据作参考。
PalepuBernard和Healy 在《经营分析与评价——使用财务报表》一书中，全面介绍了会计分析、财务分析、经营站略分析、前景预测分析，并将这四个方面的分析运用于企业的兼并与收购、公司的筹资、信贷分析与危机预测等领域。可谓是目前对财务分析体系比较全面的研究著作
（三）国内研究状况
张先治在《财务分析学》一书中对财务分析的基本理论、分析方法、分析内容做了较为全面详细的阐述。是我国较早的一部对财务分析研究的著作。
熊楚熊认为构建企业的财务分析体系应以企业价值分析为中心，他在《财务报表分析原论》一书中通过对企业各项财务指标的计划数值与实际数值的对比与分析，介绍了企业经营任务完成情况的评估分析问题。
李玉菊认为现有财务报表体系存在的最大缺陷是信息不完整，未反映企业能力价值及其变动对业绩的影响，会计信息的需求与供给矛盾突出。
李丰团在着重分析经营策略分析在财务分析体系中的重要性基础上，提出纯粹的财务报表分析不能达到了解过去、评价现在、预测未来的目的，应建立一个全面宏观的综合分析体系，这个综合体系区别与传统财务分析体系的特点有两个：一是资料的来源不能仅局限于财务报表，也不能局限于企业本身，而是多方面信息资料的综合；二是分析内容不能仅仅局限于企业的财务状况，经营状况也应纳入其中。
李玉菊、张秋生、冯卫东提出财务分析体系并不是一成不变的，需要根据经济发展和用户需求不断改进和完善。其发展趋势是：种类从单一到多元、报送对象从内部到外部、内容从简单到复杂。现行财务报表体系的主要缺陷是：由于受传统会计理念的制约，会计准则的制定尚未跳出以企业资产为主要核算对象的框架，对反映企业核心能力、竞争地位与竞争优势的自创商誉至今尚未纳入财务报表体系。
张新民，王秀丽将建立财务分析体系的目标定位于对企业核心竞争力的分析与评价，他们从数量、质量、时间三个维度剖析了核心竞争力与财务分析体系的关系。并提出财务报表分析体系的内容应通过企业核心竞争力影响因素来确定。。
二、我国房地产行业分析及金地（集团）股份有限公司介绍
（一）我国房地产行业的发展现状
1、地产开发投资完成情况
根据国家统计局数据显示 ，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

　　数据来源：国家统计局
　 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。
2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

数据来源：国家统计局
2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。

数据来源：国家统计局
　 2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。
2、房地产开发企业到位资金情况
2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

　数据来源：国家统计局
3、房地产开发景气指数
2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.21，比上月提高0.83点。
（二）我国房地产行业的发展前景
开年年初，浙江杭州部分楼盘就爆出大幅降价消息，加之此前香港、常州楼盘降价、温州楼市崩盘、银行停贷等消息的曝出，让楼市遭遇恐慌。
2003年至2013年，国务院先后出台10次房地产调控措施，期间全国房价涨幅达145%，全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%，京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%，其中北京房价涨幅最高为259%，全国涌现出一批又一批的“地王”，土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。
过去的11年里，我国房价上涨的原因主要有需求旺盛、土地供应收紧、货币增发、高地价、调控政策缺乏长期规划、城市人口激增、房产保值增值能力被广大投资者认可等。
总的来看，少数楼盘的降价只是个别房企的现象，并不能代表整个楼市的下降，对于一线城市的房价平稳的上升，但是部分中小型城市存在住房供给大于需求，存量过高，也是不可忽视的。政府在房价中扮演重要角色，政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题
（三）金地（集团）股份有限公司概述
金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业 。
金地集团为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2012年稳盛投资资产管理规模约50亿人民币。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购联交所上市公司星狮地产(535.HK），并于2013年更名为金地商置。金地商置主营业务包括城市综合体、销售物业、写字楼、产业园、酒店，为金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台。
历经二十余年探索和实践，金地集团规模发展迅速，企业实力持续增强，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2012年底，拥有多家控股子公司，总资产超过1000亿元，净资产超过200亿元。在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，公司连续十届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”。
三、金地（集团）股份有限公司财务分析
（一）金地集团2013年经营状况
在发布年报的，2013 年实现收入和利润分别为348 亿和36 亿,同比分别增长6.0%和-2.9%，EPS 为0.81 元,扣非后的净利润22 亿，同比下降24.5%。年综合毛利率26.9%，较去年下降5.1 个百分点。
三费合计25.2 亿，同比增42%，占比上升1.8 个百分点至7.2%。ROAE 为13.11%，同比降2.13 个百分点。公司拟每10 股派1.6 元(含税),现金分红率19.82%,上升9.3 个百分点。一季度公司收入和利润分别为31.5 亿和4934万，同比分别降低26%和74%，EPS 为0.17 元。
公司销售优异，土地储备充足：2013 年住宅业务实现销售金额450.4 亿人民币，同比增长32%，实现结转收入348.4 亿元,同比增长6%，平均开盘周期由12 个月缩短至近10 个月。全年获取26 宗土地,总投资额约295 亿元，总可售面积超过750 万平，获取时点集中在上半年及11-12 月。期末，公司土地储备超过2500 万，其中,公司权益土地储备近1900 万平米。
一季度拿地放缓，销售业绩仍优于行业。公司销售面积57.7 万平方米、金额77.1 亿元,同比分别下降11.8%和10.8%。其中3 月单月降幅有所收窄,面积和金额同比分别下降3.7%和6.8%。获得4 个项目,建筑面积63.3 万平方米,同比下降70%，楼面地价6001 元/平，同比增长15.5%。
公司财务安全性良好：2013 年期末预收款302 亿，同比增24%，剔除预收款的资产负债率为44.9%，同比降1 个百分点,优于行业。
2014 年继续实行快周转战略:公司2014 年的经营导向是“加快周转,做大规模,提升ROE”，主要开发项目共75 个，计划新开工面积634 万平方米、计划竣工面积363 万平方米,开竣工同比增11%和9% 。
（二）财务分析
1、与过去年度相比的纵向分析及相关性结论
过去年度的纵向分析主要是对金地集团连续几年的财务报表做一个时间上的连续分析，纵向分析主要包括财务状况纵向分析和经营成果的纵向分析。在财务状况分析中，集中对公司的资产、负债、所有者权益以 2008 年的财务状况为基准做一个结构比例分析；在经营成果分析中，主要是以 2008 年的盈利状况为基准做一个纵向的结构比例分析。
（1）财务状况纵向分析及相关性结论
表 4.1 列示了以 2008年为基年，金地集团部分资产负债表项目的变动情况。
表 4.1 金地集团资产负债表趋势分析
报表项目 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年
相对值 绝对值（元）
长期股权投资 1030.21% 182.41% 655.46% 2436．31% 310.69% 100% 240,767,418.60
投资性房地产 12278.82% 3777.42% 1569.57% 74.81% 92.80% 100% 81,751,430.84
固定资产 368.84% 259.60% 153.46% 41.70% 90.86% 100% 80,984,466.71
非流动资产合计 569.49% 387.37% 311.89% 233.78% 182.76% 100% 40，3503，316.20
货币资金 418.20% 463.28% 418,84% 175.60% 216.60% 100% 4,449,995,745.41
应收账款 91,15% 39.24% 300.53% 114.54% 463.29% 100% 10,821,042.45
存货 269.47% 246.51% 225.51% 159.83% 142.56% 100% 28,440,351,007.50
流动资产合计 217.83% 182.64% 336.19% 140.21% 242.98% 100% 32,901,267,795.36
资产总计 322,26% 262.67% 323.47% 180,74% 213.76% 33,304,771.111,56
长期借款 201.27% 211.35% 181.75% 231.66% 165.66% 100% 7,797,286,094.11
应付债券 100.83% 383.83% 100.47% 152.24% 100.15% 100% 1，186，494，791.67
非流动负债合计 150.64% 296.73% 139.58% 196.70% 124.01% 100% 89,837,808.85
短期借款 159.36% 19.11% 153.64% 13.48% 57.51% 100% 1,483,675,000.00
应付款项 2.79% 132.13% 269.61% 137.67% 134.16% 100% 2,145,912,704.45
流动负债合计 82.86% 76.48% 212.74% 70.29% 91.57% 100% 36，295,877,04.45
负总计债 116.61% 186.38% 163,28% 133.75% 106.51% 100% 3，719，425,513.30
股东权益总计 365.38% 297.76% 251.13% 201.79% 161.87% 100% 10,409,862,151.75
1）非流动资产分析
以 2008 年为基期，长期股权投资在后续的 5 年中增幅很大，尤其是在 2010 年和 2012 年，平均增幅是 2008 年的17 倍。
通过分析财务报表发现，由于金地集团收购子公司以及公司参与和其他公司成立新公司，使得公司的长期股权投资在大幅增加，具体的在各时期财务报告附注中已经说明。
2） 流动资产分析
与2008年相比，公司 2014年存货增幅较大。这主要是由于公司加大了房地产的开发的力度，不断在全国收购成立子公司，使得商品住房的库存不断增加。
3） 非流动负债分析
通过表 4.1 可以看到，公司长期负债中主要以长期借款、应付债券（长期债券）构成。其中长期债券主要是指可转换公司债券，包括中期票据和公司债券两部分，中期债券发行期限为 5 年，公司债券发行期限为 10 年；其他长期负债主要是指应付融资租赁款，期限包括 2—5 年和 5 年以上。从长期负债结构来看，金地集团具有良好的融资渠道和合理的融资比例，与长期借款相比，长期债券和其他长期负债具有融资期限长，短期内还款压力小的优势。
4） 流动负债分析
短期借款在2011年增幅较大，主要是公司在北京、南京、西安等地增加了土地使用权购买幅度，在 2012 年呈现出下降趋势。结合非流动负债的借款结构来看，可能是因为公司是为了有一个良好的财务比例结构，但在2013年短期借款又开始增加，这主要从房地产行业的性质来开，土地使用权的购买占公司整个资金链很大一部分。
（2）盈利能力纵向分析及相关性结论
表 4.2 列示了以 2008 年为基期，金地集团损益表项目的变动情况。
表 4.2 金地集团损益表趋势分析
项目 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 基期绝对值(元)
营业收入 356.85% 336.64% 245.02% 200.7% 124.37% 100% 9,762,026,451.14
营业成本 332.50% 291.66% 191.40% 158．67% 137.08% 100% 5,550,896,816.64
营业税金及附加 239.15% 252.01% 203．04% 169.26% 98.69% 100% 1，191,039，196.07
销售费用 257．48% 205．71% 232．72% 126．04% 100.84% 100% 408098754.57
管理费用 260.08% 176．13% 188.46% 172.25% 103．53% 100% 478,671,781.27
财务费用 88.41% 38.62% 8.39% 12.69% 71．14% 100% 253，342，201．22
净利润 412．15% 392.21% 341．85% 286.28% 176.67% 100% 1，094，307，515．21
每股收益（基本） 207．69% 194．87% 171．79% 153.84% 200% 100% 0.39
1）从 2008 年到 2013 年，营业收入增长 356.85%，营业成本增长 332.50%，总体来看，营业收入的增幅大于营业成本的增幅。营业成本的增长主要是因为公司在上海、南京、西安等主要大中型城市拿地，但同时随着各个楼盘的销售额上升，营业收入也在大幅上升。
2) 结合表4.1可以看到借款高时，财务费用也高，这要结合房地产行业的性质来分析，购买土地的成本占整个公司支出很大一部分，在加上一个楼盘的项目要持续建好几年，资金很难再短时间收回来，所以会出现短期借款在几年内时高时低。
3) 公司发行在外的普通股股数，2008 年为 2，805，916，705股，2009年为 2,478，723，126股，2010年为 5,221，392，507股，2011 年为5,583，394，915股，2012 年为 5，647，391，605股，2013 年为5，568，121，263股。5年内每股收益都在增加，但是利润的增加幅度更大。这就是为什么在发行在外的股数在上升时每股收益还在增加。
2、与竞争对手相比的横向分析及相关性结论
同行业的比较可以反映出公司在本行业的地位,利润增长的质量如何金地集团主要从事的是商品住宅的开发，因此本文选取与金地集团主业相近的几家上市公司，万科(000002),保利地产(600048)，栖霞建设(600533)，它们分布在中国各个主要大城市如北京，上海，深圳，广州，南京，具有代表性，同时规模较大，业绩较好,互相之间比较性较强。主要包括财务状况的横向比较，经营成果的横向比较。横向比较中主要采用了绝对值比较和共同比报表两种比较方法。
（1）财务状况横向分析及相关性结论
表 4.3 列示了 2013 年以金地集团为基准，其竞争对手的资产、负债和股东权益的相对比率。
表 4.3 各公司资产、负债和股东权益的相对比率
金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
资产总计 100% 799.82% 125.07% 23.42%
负债总计 100% 915.08% 128.21% 24.87%
股东权益合计 100% 552.94% 118.36% 20.29%
从上表可见，一方面金地与万科相比，万科拥有比金地更大的资产规模和更为优良合理的负债权益结构比例，负债规模远大于金地，股东权益规模也远大于金地；另一方面金地与栖霞建设相比，金地的资产、负债和股东权益规模均远大于栖霞建设。金地和保利相比，保利具有相对大的资产规模。
表 4.4 列示了金地集团与其竞争对手的资产分布情况和资金来源情况。
表 4.4 各公司资产分布情况和资金来源情况
金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
2013年
货币资金 13.98% 9.26% 5.47% 10.28%
应收账款 0.07% 6.62% 2.45% 12.69%
存货 0.005% 69.12% 2.45% 12.69%
流动资产合计 71.61% 92.25% 86.13% 88.86%
固定资产 0.24% 0.44% 0.63% 0.16%
资产合计 100% 100% 100% 100%
短期借款 3.95% 1.06% 0.44% 0.36%
应付账款 0.81% 13.35% 5.94% 1.79%
流动负债合计 48.46% 68.64% 53.08% 47.98%
长期借款 13.69% 7.65% 23.92% 23.02%
非流动负债合计 20.85% 9.36% 24.89% 24.44%
负债合计 69.31% 78.00% 77.97% 72.42%
股东权益合计 30.69% 22% 22.03% 27.58%
负债与股东权益合计 100% 100% 100% 100%
由上表可知：
1）从资产分布情况情况来看，四家地产公司的共同点在于固定资产分布较少，而是主要以流动资产分布为主，房地产行业属于资本密集型企业，有大量的楼盘作为存货，这种分布情况也非常符合行业特点。
2）从资金来源角度来看，和金地集团相比，万科的流动负债比率和非流动负债比率则较为均衡，从这一方面也表现出万科具有金地集团无法比拟的短期还款能力，这主要源于万科作为行业的龙头企业具有稳定的市场份额和盈利能力。从金地集团的发展来看，其目前仍然处于业务投资的迅速扩张时期，主要依赖长期和短期借款进行土地所有权投入。表 4.5 列示了 2013年金地集团和万科的借款及财务费用情况。通过表格列示数据我们可以看到，金地和万科均充分利用了财务杠杆，万科的财务风险相对来说较为均衡。金地拥有大量的长期借款，在未来将面临较大的还本付息压力，对其现金流尤其是经营活动产生的现金流是一个考验。
表 4.5 借款及费用支出情况
金地集团 万科地产
短期借款 2,736,310,901.31 5,102,514,631.14
长期借款 16,963,097,519.64 36,683,128,420.08
财务费用 223,991,137.41 891,715,053.49
（2）经营效率横向分析及相关性结论
表4.6 列示了 2013 年以金地集团为基准，其竞争对手营业收入、营业利润和净利润的相对比率。
表 4.6 各公司经营业绩相对比例
金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
营业收入 100% 388.73% 26.27% 6.22%
营业利润 100% 387.01% 54.65% 4.60%
净利润 100% 405.69% 64.12% 4.70%
上表我们可以看出，2013年金地集团的经营业绩表现出不错的水平，虽然营业收入方面不及万科地产，但是营业利润和净利润水平都好于保利地产和栖霞建设，而且业绩水平远好于保利地产和栖霞建设。
(三) 比率分析
在比率分析这一部分中，主要通过比率的形式对金地集团及其竞争对手进行了杜邦分析、经营管理效率分析、资产管理效率分析、财务管理效率分析、投入资本回报率分析，通过横向和纵向的比较，确定金地集团在行业中的经营水平。
1、杜邦分析法的简要分析及相关性结论
（1） 趋势分析
表 4.7 列示了金地集团近年来净资产收益率及其驱动因素的变化趋势。表中杜邦分析法将净资产收益率分解为销售利润率、资产周转率和权益乘数三部分，即：
净资产收益率 =总资产收益率（ROA）x权益乘数
=净利润/销售收入x销售收入/总资产x总资产/净资产
表 4.7 金地集团净资产收益率及其驱动因素
金地集团 净资产收益率 销售净利率 资产周转率 权益系数
2004年 9.64% 7.76% 0.54 2.30
2005年 11.67% 12.43% 0.39 2.41
2006年 14.71% 15.35% 0.32 2.99
2007年 14.58% 17.67% 0.30 2.75
2008年 14.70% 11.21% 0.45 2.91
2009年 15.13% 15.98% 0.35 2.71
2010年 20.99% 15.99% 0.46 2.85
2011年 23.48% 15.64% 0.48 3.13
2012年 27.21% 14.50% 0.64 2.93
2013年 23.60% 12.95% 0.58 3.14
从上表我们可以看出，金地集团近九年的净资产收益率达发展趋势几乎稳定，在 2012 年的时候净资产收益率达到最高，为 27.21%；在 2004 年的时候净资产收益率降到最低，为 9.64%，除了个别年份净资产收益率一直稳定增长。从净资产收益率的驱动因素分析，净资产收益率主要受销售净利率和资产周转率的影响；权益成数基本保持平稳，对净资产收益率的负面影响非常小。在销售净利率中，由于金地集团近九年的营业收入均保持增长趋势，所以净利润是导致销售净利率下降的直接原因。
（2） 与竞争对手比较分析
表 4.8 列示了金地集团及其竞争对手的净资产收益率对比情况。
表 4.8各公司净资产收益率对比情况
净资产收益率 销售净利率 资产周转率 权益系数
2012年
金地集团 27.21% 14.50% 0.64 2.93
万科地产 40.26% 13.51% 0.83 3.59
保利地产 18.23% 14.48% 0.27 4.59
栖霞建设 10.73% 15.79% 0.22 3.09
2013年
金地集团 23.60% 12.95% 0.58 3.14
万科地产 39.35% 15.19% 0.81 3.20
保利地产 17.15% 12.84% 0.29 4.54
栖霞建设 5.31% 9.77% 0.15 3.62
从上表可知，金地集团净资产收益率由 2012 年的 27.21%下降到 2013年的23.60%，原因依然是受销售净利率下降的影响；但从驱动因素分析来看，金地集团的资产周转率增幅并没有万科地产资产周转率增幅大，从 2012年到 2013 年，金地集团资产周转率下降 0.06，而万科地产却下降了 0.02，这表明金地集团的资产管理效率和财务管理效率仍然有可提高的空间。
2、经营管理效率分析及相关性结论
金地集团的销售净利率在同行业竞争对手中还是不错的，下面我们进一步对其经营管理效率指标进行分析，如表 4.9所示。其中：
毛利率=营业利润/经营收入
营业利润率=利润总额/经营收入
表 4.9各公司经营管理效率指标
2013年 金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
销售净利率 12.95% 15.19% 12.84% 9.77%
毛利率 26.34.00% 17.92% 17.33% 13.28%
营业外支出/营业收入 0.096% 0.066% 0.095% 0.23%
营业利润率 18.12% 17.84% 17.43% 13.13
由上表我们发现，金地集团的销售净利率、毛利率和营业利润率整体水平在同行业中还是比较高的，但是我们也看到，公司的营业外支出/营业收入的指标值也是同行业水平中比较高的；从这方面看，金地集团的管理效率并无明显优势。
3、资产管理效率分析及相关性结论
由于公司将大量资源投资于各类资产，这些资产的生产能力对于提高公司总体盈利能力至关重要，因此，投资管理水平是影响净资产收益率的重要驱动因素。反映金地集团及其竞争对手资产管理效率的指标如表 4.10所示。其中：
资产周转率=经营收入/资产总额
应收账款周转率=销售收入/应收账款
应收账款周转天数=365/应收账款周转率
存货周转率=经营成本/存货
存货周转天数=365/存货周转率
固定资产周转率=经营收入/固定资产净值
表 4.10 各公司资产管理效率指标
2013年 金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
资产周转率 0.58 0.81 0.29 0.15
应收账款周转率 41.84 4.68 4.27 1.22
应收账款周转天数 8.72 78.06 85.39 299.67
存货周转率 793.97 0.34 0.32 0.21
存货周转天数 0.45 1077.58 1137.46 1687.96
固定资产周转率 180.46 2471.67 46.53 99.30
由上表可知，金地集团的资产周转率和固定资产周转率低于万科地产，这主要由于公司固定资产投资占资产总额比例较大而又未能充分有效管理固定资产所致。应收账款周转率最高，应收账款回收期仅为8天，而栖霞建设高达300 天；金地集团销售一次存货仅需要 0.45天，而栖霞建设高达1687天，在存货利用效率和管理效率上，金地集团均优于行业竞争对手，在这几方面很有竞争优势。
4、财务管理效率分析及相关性结论
财务管理效率主要体现在财务杠杆带来的效益和风险，接下来我们通过流动性比率和长期偿债比率来考察财务杠杆带来的风险。反映金地集团与其竞争对手短期流动性的指标如表 4.11 所示。其中：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=速动资产/流动负债
现金比率=（货币资金+短期投资）/流动负债
经营活动现金流量比率=经营活动产生的现金净流量/流动负债
表 4.11各公司短期流动性指标
2013年 金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
流动比率 1.79 1.34 1.82 1.85
速动比率 35.08% 14.42% 21.66% 21.51%
现金比率 0.35 0.13 0.20 0.21
经营现金流动比率 0.03 0.02 0.06 0.12
从上表我们可以看到，从几家公司对比来看，金地集团的流动比率和速动比率两项短期流动性指标在行业中较为领先特别是速动比率高达35.08%，但是我们应该注意到，通过前述对公司借款结构的分析，我们发现公司长期借款的比例较大，短期借款相对较少，如果考虑这项因素在内，那么金地集团的流动与速动指标就会被弱化。公司的现金比率较行业相比相对较低。从经营现金流动比率的角度来看，金地集团的短期偿债能力在行业中处于较低水平，这可能是由于公司短期借款相对于保利地产和栖霞建设而言数额较大所导致的，说明短期借款对公司短期偿债能力的侵蚀度上影响很大；同样受影响的还有万科地产，由于其短期借款比金地集团还多，导致其经营现金流动比率行业最低。
反映金地集团与竞争对手长期清算能力的指标如表 4.12 所示。其中：
资产负债率=负债总额/资产总额
净资产负债率=负债总额/所有者权益总额
长期债务比率=长期债务总额/股东权益总额
有形资产债务率=负债总额/(所有者权益-无形资产-待摊费用)
利息保障倍数=（净利润＋所得税＋利息费用）/利息费用
表 4.12 各公司长期清算能力指标
2013年 金地集团 万科地产 保利地产 栖霞建设
资产负债比率 69.31% 78.00% 77.97% 72.42%
净资产负债率 2.26 3.54 3.54 2.63
长期债务比率 0.45 0.35 1.08 0.83
有形净值债务率 2.26 3.56 3.54 2.63
利息保障倍数 29.18 28.24 17.34 10.65
从上表我们可以看到，金地集团的前四项长期清算能力指标都是行业中较低的，而利息保障倍数又是同行业中较高的；金地集团自身的长期清算能力较强。
5、投入资本回报率分析及相关性结论
下面我们从另一个角度进行权益回报率分析，如以下公式所示：
权益回报率=净利润/所有者权益=息税前利润/销售收入x销售收入/投入资本x税前利润/息税前利润x投入资本/所有者权益x净利润/税前利润
其中：（息税前利润/销售收入x销售收入投入资本）代表投资及经营决策对权益回报率的影响 ；
（税前利润/息税前利润x投入资本/所有者权益）代表财务政策对权益回报率的影响；
（净利润/税前利润）代表税收对权益回报率的影响；
上述权益回报率分解方法的优点在于能够显示出投入资本回报率(Return of
Invested Capital,ROIC)的高低，也即:
投入资本报酬率=息税前利润/销售收入x销售收入/投入资本，其中，投资资本是指需要企业付出成本的资本，包括股东权益和计息负债。只有当公司的投入资本报酬率高于加权平均资本成本，才能创造出正的经济增加值(EconomicValue Added, EVA)。表 4.13 列示了金地集团近年来权益回报率及其驱动因素的变动情况。
表 4.13金地集团权益回报率及其驱动因素
年份 销售利润
率 投入资本
周转率 投入资本报酬率 税前权益报酬率 税收效应 权益报酬率
2005 18.16% 0.94 17.07% 17.04% 5.37% 11.67%
2006 18.93% 0.98 18.67% 18.67% 3.53% 15.14%
2007 24.00% 0.81 19.44% 19.53% 5.15% 14.38%
2008 15.79% 0.94 14.84% 14.81% 4.30% 10.51%
2009 20.65% 0.72 14.83% 19.45% 4.40% 15.05%
2010 21.57% 0.93 20.06% 20.12% 5.21% 14.91%
2011 20.88% 0.91 19.00% 19.10% 4.79% 14.31%
2012 19.79% 0.95 18.80% 18.82% 5.03% 13.79%
2013 18.80% 0.92 17.22% 16.59% 4.73% 11.86%
表中投入资本=（所有者权益+短期借款+长期借款）。由上表可见，金地集团的投入资本报酬率在 2008 年和2009 年较低，与其他年份相比差距不是很大。
（四）现金流量分析及相关性结论
现金流量分析主要是对金地集团及其竞争对手进行横向和纵向的分析，主要包括三个部分。第一部分是对金地集团以2008年为基准的纵向结构比例分析；第二部分主要是对公司的经营活动产生的现金净流量进行横向及纵向分析；针对固定资产投资，最后一部分对公司的筹资活动产生的现金净流量进行了分析。
表 4.14列示了金地集团以2008年为基年的各年现金流量对比情况。
表 4,14金地集团各年现金流量对比情况
年份 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年
经营活动产生的现金流量净额 154.53% （221.01%） 153.45% （106.14%） 100%
投资活动产生的现金流量净额 （744.07%） 1279.21% （225..59%) 103.56% 100%
筹资活动产生的现金流量净额 35.73% (114.12%) 34..32% 79.63% 100%
从上表我们可以看到：
1）从 2009 年到 2013 年，随着经营收入的不断增长，金地集团的经营活动产生的现金净流量也变化很不稳定。
2）金地集团用于投资活动的现金在 2010 年以前呈现逐年上升趋势，这段期间公司主要进行了固定资产投资和对联营公司、合营公司以及子公司的投资，明显能够看出，2010年金地集团房地产业务迅速扩张的一个时期；而在 2010 年以后，公司的固定资产投资和对联营公司、合营公司的投资明显减少，也体现出了公司横向多元化、纵向一体化、多元协同发展战略的痕迹，而不是主要以大规模投入发展商品房为核心了。
3）伴随着用于投资活动的现金由多到少的变化，公司用于筹资活动的现金也相应呈现出相近趋势的变化。
总体来说，金地集团现金流量的变化趋势，基本反映出房地产业务由迅速增长到开始趋于稳定的这样一种态势，逐渐进入成熟期。三大活动产生的现金流量与前文所述的公司基本情况相吻合。
四、金地（集团）股份有限公司价值评估
由于房地产行业的资金密集型的特点，且地产企业的现金流极不稳定,大部分上市公司的净现金流量都为负，因此采用现金流量折现法不可取，市场一般用经济增加值（EVA）估价模型较为简单有效。
（一）经济增加值（EVA）估价模型
经济增加值（Economic ValueAdded），简写 EVA，是公司税后净营业利润减去所有资本费用的余额 。
EVA=税后净营业利润－资本费用
(二)预测金地集团 2014-2015 年财务报表相关科目
本文假设金地集团目前己处于稳定发展期，并且预计两年后公司进入后续持续期。原因有二：一方面是金地集团己经进入了发展成熟期，经营理念己趋于成熟，内部管理层相对稳定，战略规划逐渐清晰。随着国内房地产行业竞争日趋激烈残酷，淘汰了一大批实力较弱的开发商，各大开发商实力相当，呈现寡头市场的特征。另一方面，我国经济形势稳定，每年基本保持 7%—10%的增长率，因此金地集团具有一个稳定的宏观经济环境。
本文采用比例和预测的方法。该方法的主要思想是，首先预测未来的销售额，根据历史上各项成本费用占销售额的比重，确定未来各项成本费用，从而编制公司的预测利润表；根据营业活动的开展必须配以一定比例的货币资金、存货净额等流动资产及固定资产的原理（以2009年至2013年报表数据作为历史值），参照各项资产与销售额的历史比例关系，来预测未来的资产负债表。然后，根据预计利润表和资产负债表的有关数据，进行适当的调整和计算，估算出未来的经济增加值。
1、预测未来利润表的相关科目
1）主营业务收入历史增长率分别为：123.93%，161.95%，122.08%，137.40%，106.00%，平均增长率为 130.27%。考虑到国家对房地产的宏观调控，本文预测未来2年的主营业务收入增长率为130.27%，115.50%。
2）主营业务成本历史上主营业务成本占主营业务收入的比例分别为：79.73%，61.93%，79.23%，67.95%，73.08%，本文以平均值 78.38%为未来比例。
3）主营业务税金及附加，历史上税金占主营业务收入的比例分别为：9.72%，10.29%，10.11%，9.13%，8.18%，本文选择平均值 9.49%为预测期税金占主营业务收入比例。
4）公允价值变动收益历史上分别为：0 元，0元，0 元，519,954,848.41元，2,031,343,878.72元，平均为 1,275,649,363元。其他业务利润的增长是非常没有规律性的，取决于其他业务开展的规模及盈利情况，本文预测未来2年允价值变动收益为1,275,649,363 元。
5）销售费用历史上占当年主营业务收入的比例分别为 3.40%，2.63%，3.97%，2.55%，3.02%，本文以平均值 4.02%为预测期比例。
6）管理费用历史上占当年主营业务收入的比例分别为：4.01%，4.21%，3.97%，2.57%，3.58%，本文选择平均值 3.97%为预测期比例。
7）财务费用历史上占当年主营业务收入的比例分别为：1.49%，0.16%，0.09%，0.03%，0.06%，选择平均值 0.36%为预测期内财务费用占当年主营业务收入比例。
8）投资收益历史数据为 18,616,039.14元，84,676,547.73元，11,602,500.14元，108,659,415.00元，450,546,528.24元，投资收益也取决于证券市场的收益率，本文认为投资收益不易预测，取 5年平均值 134,820,206 元作为预测数。
9）营业外收入历史数据分别为：34,262,501.88元，24,923,579.49元，30,344,403.75元，503,553,821.10元，76,513,584.30元，本文取平均值133,,919,578,10元为预测期营业外收入数。
10）营业外支出历史数据为 7,321,736.73元，4,585,530.70元14,525,338.54元，32,953,326.31元，33,574,874.97元，本文取平均值 18,592,161.45元为预测期年营业外支出数。
11）历史所得税率为22.60%，25.87%，25.10%，27.11%，28.54%，平均值为 25.84%。本文未来 5 年所得税按历史平均所得税率 25.84%计算。
13）历史少数股东损益为 57,170,885.10元，438,791,873.55元，723,647,792.18元，906,770,670.38元，901,343,256.69元。由于少数股东损益数据无规律可遵循，本文假设五年数据的平均值 595，264，895.50元作为预测期少数股东损益数值。
根据以上数据可编制金地集团的预计利润表 5.1 如下：
表 5.1 金地集团的预计利润表
科目(元) 2014-12-31 2015-12-31
主营业务收入 4,538,065,261 5,241,465,377
主营业务成本 3,577,356,845 4,108,260,562
主营业务税金及附加 430,662,393 389,873,927
主营业务利润 530,046,023 743,330,888
减:销售费用 182,430,223 210,706,908
管理费用 180,161,190 208,086,175
财务费用 16,337,034 18,869,275
营业利润 151,117,576 305,668,530
投资收益 134,820,206 134,820,206
公允价值变动损益 1,275,649,363 1,275,649,363
营业外收入 13,391,957,810 13,391,957,810
营业外支出 18,592,161 18,592,161
利润总额 14,972,137,120 15,089,503,750
减：所得税 3,868,800,232 3,899,127,769
少数股东损益 595,264,895 595,264,895
净利润 11,698,601,780 11,785,640,880

2、预测未来资产负债表相关科目
1）货币资金以 2009-2013年占当年主营业务收入的比例为基础，用其平均值作为预测期占主营业务收入的比例，平均值为 76.83%。
2）应收账款以历史上应收帐款占当年主营业务收入的比例为基础，用其平均值作为预测期占主营业务收入的比例，平均值为 0.04%。
3）其他应收账款以 2009-2013年占当年主营业务收入的比例为基础，用其平均值作为预测期占主营业务收入的比例，平均值为 15.52%。
4）预付账款以 2009-2013 年占当年主营业务收入的比例为基础，用其平均值作为预测期占主营业务收入的比例，平均值为 2.38%。
5）存货以 2009-2013年占当年主营业务收入的比例为基础，用其平均值作为预测期占主营业务收入的比例，平均值为 211.83%。
6）长期待摊费用历史值为8,451,513.91元，11,353,205.23元，10,221,848.11元，9,385,705.49元，11,961,646.22元，用其平均值作为预测期数值，平均值为 10,274,783元。
7）其他流动资产杂乱无规律，用其他流动资产历史平均值作为预测值，平均值为361,087,119元。
8）长期投资历史增长率分别为311.67%，19.12%，109.79%，126.12%，430.56%，平均增长率为199.12%。本文假定预测期长期投资的增长基数为2013年数值增长率为 199.12%。
9）固定资产原值历史增长率分别为19.25%，109.59%，155.94%，169.25%，141.90%，平均值为119.19%。本文以 2013 年值为基数，取119.19%为预期增长率。
10）无形资产及其它资产 2009-2013 年的平均数为3,031,793,309元。本文以平均数作为预测期的无形资产及其它资产。
11）短期借款历史上占主营业务收入比例为7.05%，1.02%，9.53%，8.63%，7.85%，本文以平均值 6.78%为预测比率。
12）应付帐款历史上占主营业务收入比例分别为23.80%，15.08%，24.19%，27.81%，28.94%，平均值为 23.96%，本文以平均值 23.96%为预测期比率。
13）预收帐款历史上占主营业务收入比例分别为102.17%，96.31%，97.05%，74.52%，86.35%，本文以平均值91.24%为预测期比率。
14）应付票据、应付工资、应付福利费都以 2009-2013 年各年占主营业务收入的比例为依据，取历史平均值为预测值。
应付票据占主营业务收入的比率平均为 0.000086%
应付职工薪酬占主营业务收入的比率平均为 0.92%
15）应交税金以 2009-2013 年各年占主营业务收入的比例为依据，取历史平均值为预测值。
应交税金占主营业务收入的比率平均为 0.98%
应付利息占主营业务收入的比率平均为 0.33%
16）其他应付款历史数据分别为5,217,051,880.74 元，7,314,414,933.01元，4,707,192,826.51元，6,338,647,194.28元，取平均值 4,715,461,367元为预测期数值。
17）一年内到期的长期负债和长期借款一年内到期的长期负债以 2013 年数值 9,092,725,435元为基数，每年2%增长率增长。长期借款本文假定在预测期它以 8%的增长率增长。
18）少数股东权益历史增长率分别为：161.88%，180.61%，165.23%，136.13%，
104.53%，取平均值 149.67%作为预测期增长率。
根据以上数据可编制金地集团的预计资产负债表 5.2如下：
表 5.2 金地集团的预计资产负债表
科目(元) 2014-12-31 2015-12-31
货币资金 3,486,595,540 4,027,017,849
应收帐款 181,522,610 209,658,615
其他应收款 704,307,728 813,475,426
预付帐款 108,005,953 124,746,876
存货 9,575,317,701 11,059,491,952
其它流动资产 361,087,119 361,087,119
流动资金合计 14,416,836,651 16,270,499,431
长期投资 4,936,002,718 9,822,645,409
固定资产 355,460,278 422,997,730
无形资产及其他资产 3,031,793,309 3,031,793,309
长期待摊费用 10,274,783 10,274,783
资产总计 153,473,558,741 172,274,604,497
短期借款 307,680,824 355,371,352
应付票据 390,273 450,766
应付帐款 108,732,043 155,147,375
预收帐款 4,628,826,566 4,783,885,450
应付职工薪酬 41,750,200 48,221,481
应交税金 44,473,039 51,366,360
应付利息 14,975,615 172,968
其他应付款 4,715,461,367 4,715,461,367
一年内到期流动负债 9,274,579,944 9,460,071,543
流动负债合计 19,136,869,873 19,569,992,997
长期借款 18,320,145,312 19,785,756,946
负债合计 37,457,015,185 39,355,749,933
少数股东权益 13,292,474,573 19,805,787,117
股东权益合计 140,181,084,168 152,468,817,380
负债及股东权益总计 153,473,558,741 172,274,604,497
3、计算金地集团未来资本总额
资本总额是指所有投资者投入公司的全部资金的账面价值。它包括债务资本和股权资本，其中债务资本是指债权人提供的短期、长期贷款，不包括应付账款、应付票据、其他应付款等商业信用负债；股权资本不仅包括普通股，还包括少数股东权益。因此资本总额还可理解为公司的全部资产减去商业信用负债后的净值，计算资本数额时，也需对会计报表部分科目进行调整，一般是对资产负债表的右边（负债和权益部分）进行调整，负债仅包括有利息负担的负债，同时加上研究和开发费用进行资产化处理、坏帐准备、递延税金和累计的商誉摊销等。调整的目的在于使企业的全部资本反映企业的经济价值。
资本总额＝普通股权＋少数股东权益＋递延税款贷方余额＋各种准备金＋累积商誉摊销＋研发资本化金额－在建工程＋短期借款＋长期借款＋一年内到期的长期借款
从而预计2014年的资本总额为102,298,375,703元，2015年为113,529,720,274元。
4、计算金地集团未来资本成本
一般资本成本主要包括债务资本成本和权益资本成本，需要分别确定二者相对应的成本数值，以及二者占总资本投入中的权重，从而计算出加权平均资本成本。
（1)计算资本结构
债务资本等于短期借款、长期借款和一年内到期的长期借款的累加，权益资本等于资本总额减去债务资本。
债务资本＝短期借款＋长期借款＋一年内到期的长期借款
权益资本＝资本总额－债务资本
表 5.3 金地集团未来的资本结构
项目 2014-12-31 2014-12-31
资本总额 V（元） 102,298,375,,703 113,529,720,274
债务资本 B（元） 43,834,853,995 56,060,975,830
权益资本 S（元） 58,463,521,178 57,468,744,644
债务比重 B/V（%） 42.85 49.38
权益比重 S/V（%） 57.15 50.62

（2)计算实际债务资本成本
债务资本成本率是公司支付给债权人的税前回报，如果公司有多个债务来源，每一个利率又不同，那么在公式中的债务成本就应使用加权平均值。由于债务资本成本要扣除所得税的节省，因此实际债务资本成本需要乘以(1－T)。调整的目的在于使企业的全部资本反映企业的经济价值。计算得到2014年的实际债务资本成本为5.93%，2015年为5,29%。
3) 计算权益资本成本
权益资本成本 R 采用资本资产定价模型（CAPM）计算：
R = Rf+β×(Rm－Rf)
其中：Rf——无风险报酬率；
Rm——平均风险股票必要报酬率；
β——股票的风险测度系数。
对于我国市场风险溢价的选择，也存在不同的观点，具体如下：胡继之、吕一凡在《经济附加值（EVA）在中国证券市场实践中的应用》中指出，由于我国证券市场诞生只有不到 10 年的时间，各年的指数收益率相差较大，不宜采用美国的方法计算风险溢价。由于我国金融市场中可供选择的投资品种比较少，投资者对股票投资的风险溢价要求要比美国低。因此主张将我国的市场风险溢价定为 4% 。张纯在其《EVA 是什么—一场基于企业价值的管理革命一书》中则认为我国股票市场的风险溢价为 2%—10%。借鉴国内学者的多数做法，取国内 GDP 增长率作为市场风险溢价，本文取市场风险溢价为 7％。
国外一般以国债收益率作为无风险收益率，我国的流通国债市场规模较小，居民的无风险投资以银行存款为主，因此以 5 年期限银行存款利率代替，5 年期限银行存款利率为 5.225%，随着国债市场的发展，将来也可以国债收益率为基准。因此 R = Rf+β×(Rm－Rf)=5.225%+0.73×7%=10.335%。（2008 年金地集团β值为 0.73）

表 5.4 金地集团未来的权益资本成本
项目 2014 2015
无风险收益率 5.225% 5.225%
Beta 系数 0.73 0.73
市场风险溢价 7% 7%
权益资本成本 10.335% 10.335%

（4）计算资本加权平均成本
加权平均资本成本是指债务资本的单位成本和股权资本的单位成本根据债务和资本在资本结构中各自所占的权重计算的平均单位成本，是一个能够体现其融资来源和融资成本的加权平均资本成本。用数学公式表达为：
WACC=Kb×(1－T)×B/V+ Ks×S/V
式中：Kb——债务资本成本；
Ks——权益资本成本；
V——资本总额；
T——所得税率；
B——债务资本总额；
S——权益资本总额。

表 5.5 金地集团未来的 WACC
项目 2014 2015
B/V 42.85% 49.38%
实际债务资本成本 5.93% 5,29%
S/V 57.15% 50.62%
权益资本成本 10.335% 10.335%
WACC 8.45% 7.84%
(5) 计算金地集团价值
经济增加值（EVA），是公司税后净营业利润减去所有资本费用的余额。资本费用等于投入资本乘以资本加权平均成本，数学公式表示如下：
EVA＝税后净营业利润－资本费用＝NOPAT－(I×WACC)
通过计算可得出金地集团经济增加值如表 5.6
表 5.6 金地集团未来的 EVA 值
项目 2014 2015
税后净利润(元) 11,698,601,780 11,785,640,880
资本总额(元) 102,298,375,,703 113,529,720,274
WACC(%) 8.45 7.84
EVA(元) 3,054,389,033 2，884,910,816
五、对管理者的建议
公司管理者要经常性的通过价值评估来衡量公司的价值，并结合传统的杜邦财务分析体系，找出价值增值的关键财务指标，比如:流动资产中的存货、销售收入、各项费用及成本和其它利润，从而制定和调整相关的发展战略，力争保持利润最大化，力求保持企业的价值最大化。
通过对金地集团分析，发现公司负债比率高，且速动比率很低，企业财务风险较大，企业应当适当减小负债比率，企业经营活动现金流净额有些年份为负值，金地集团可以通过多个项目联动尽量使经营活动现金流均匀流入，这样可以减小偿债风险。金地集团应收帐款管理应进一步加强，同时可以充分利用应付款项来为企业无息融资。
公司管理者可以使用经济增价值法来发现能够提供有价值投资报酬的行业或部门，通过将研究重点放在具有良好经济增价值前景且价值评估合理的经济部门，企业就可以形成主动管理的投资组合，此组合要优于有相同风险指数的被战略。

致谢
在完成毕业论文的这一刻，浏览着自己完成的这篇论文，心情有一些轻松，有一些释怀，有一些说不出的感觉。完成这篇论文的同时也即代表着我的大学生活即将结束了，回顾这将近四年的学校生活，有些老师和同学是我应该永远在心里记着的人。感谢刘素珍老师，对我的论文进行了细心的指导，由面及点，由大到小，让我在论文水平上有了很大的提高；在日常学校工作中，老师认真严格的工作作风要求着我也影响了我，是使我在工作的同时也养成了良好的个人做事习惯；在日常生活中，老师在精神上和心理上关心我鼓励我，是我不断上进的动力，也使得我四年学习生活走得踏实，走的努力，走的有希望。感谢在这四年中曾给我们授课的向崇学、魏立江、刘英等几位老师，这几位老师在传到授业解惑的同时也充分体现了自身的人格品质和魅力，让我从内心里很钦佩他们。感谢辅导员卫军帅老师，卫老师做工作一丝不苟，也曾悉心的关心过我的个人情况，让我这个远离家乡的孩子感受到了阵阵暖意。感谢曾给予我帮助的同学，感谢我们曾一起相处的同学，因为有你们，才使得我四年的校园生活过的丰富多彩。本人能力有限，阅读参考文献不足，社会实践经验较少，文中的部分问题研究不够深入，恳请老师多多指导，我会虚心接受评审老师提出的宝贵意见，谢谢老师。

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