从新制度经济学的角度看土地产权的“实际占有”

从新制度经济学的角度看，“实际占有”中存在的是“复合”的土地产权：村民、集体、各级政府、国家等不同主体对土地的利用和控制兼有排他性和融合性；只有得到不同主体的共有信念维持并趋于均衡，形成排他性的现实趋同，“占有”才能够转化为现实的产权制度形态。

因而，盘活“实际占有”土地应在厘清土地产权关系的基础上诉诸演化，通过建立共同认知和行为规范的协调博弈，促进不同认可机制的结果相容，从而作出切实的土地产权制度安排。深圳“实际占有”的土地管理经验和教训也证明，依靠强势政府去界定产权难以获得对土地占有的普遍社会认可。

从增值收益分配角度看，应以“土地开发权益均等”作为土地增值收益分配的基本原则。土地增值收益分配是土地产权制度的核心，对土地增值收益分配的共同认知，是界定产权的基本前提。经济社会学视角下，土地增值收益分配在理论和实践中普遍践行的总体原则是“涨价归公”，强调土地源于经济发展的自然增长而非土地改良而增加的价值一律归公，“涨价归公”已经成为现代土地管理制度的基本原则。国外普遍采
用税收政策来实现土地的“涨价归公”，税收手段便于对土地保有和交易阶段的增值进行全方位的征收。我国法律规范和政府管理，如农地的国家征用、城市土地国有以及试行的房地产税，都体现了“涨价归公”的思想。