上海房产税改革方案不能实现其立法目的

上海的房产税改革方案是一个典型的对既得利益妥协的方案。向土地财政妥协，向房地产开发商妥协，向房地产的投资投机者妥协，向上海市本地居民妥协。
（一） 向土地财政妥协
上海市本次房产税改革固然有较强的房地产调控意味，但是，同时房地产业作为国民经济的支柱性产业，对地方经济同样具有举足轻重的影响，尤其对地方财政具有举足轻重的影响，这种影响主要体现在两个方面，其一曰土地财政，其二曰房地产以及相关行业的税收。若本次房产税用药过猛，则房地产调控的目的是达到了、地方政府控制房价的目的是达到了，但是却非当局希望看到的房地产业的软着陆，而是房地产业的硬着陆，甚至是地方经济的硬着陆。果真如此，则地方经济不保，地方就业不保，土地财政不保，地方税收不保，总之，后果很严重，地方政府不得不三思而后行之。地方政府瞻前顾后、顾虑重重。
（二） 向房地产开发商妥协
房地产开发商是土地出让金的名义缴纳者，是房地产开发建设交易各环节的纳税人，对地方经济与地方财政贡献卓著。房产税的出台与房地产业的发展密切相关，与房地产开发商的利益紧密相连。对于对地方经济的重要贡献者和地方政府主要财政来源的提供者，在出台房产税的时候不得不考虑房地产开发商的立场，不能严重打击广大房地产开发商参与房地产开发、参与地方经济建设的积极性，以免影响房地产一级市场的供应量，造成住房供应的后续紧张，以免影响房地产及其与之相关的 60 多各行业的发展，影响本地经济与财政收入。
（三） 向房地产投机投资者妥协
地方政府曾经一度鼓励房地产投资甚至投机，上海市政府就曾经以附赠蓝印户口的方式鼓励非本地户籍家庭在沪购房。而后房地产投资与投机行为盛行甚至泛滥，以致引起了住房资源的严重错配，住房价格高企，房价收入比、房屋租售比节节攀升，一面是住房空置率居高不下，一面却是普通工薪阶层购房日渐艰难。即便如此，上海市政府还是站在了房地产投资、投机者的立场，对其以往的炒买35炒卖房地产扰乱房地产正常交易秩序的行为既往不咎。当然，还有就是出于房产税可能严重冲击房地产价格的担忧。开征房产税必然会大大增加住房的保有成本，如果房地产改革方案过于严厉极有可能引起房地产投资投机者的恐慌性抛售，以致数量巨大的投资投机型存量房在短时间大量流入二手房市场，大大冲击二手房的价格，以致造成特定时间内，二手房的供需关系发生逆转，短时间内从供不应求变为供大于求，二手房市场从卖方市场转为买方市场，其结果二手房的价格出现放量下跌，而二手房市场对一手房市场具有强力的传导作用，最终将导致一手房市场的房价出现较大的下滑，从而引起整个房地产市场的震荡下行。而这显然非上海市政府所愿。
（四） 向本地居民妥协
无论如何房产税的开征影响人数最多的还是上海本地居民，本地居民无论其是否有参与房地产的投资与投机，都是上海房地产发展的最大受益方之一，不管是通过何种方式取得住房，已经基本上实现了人人有住房，至今没有住房的只是个别现象。市区的征地拆迁使得被拆迁者获得了巨额补偿，郊区的拆迁使农民们获得了数套住房，为数众多的城市居民因房地产拆迁而一夜暴富。然而，房产属于固定资产而非流动资金，一旦开征房产税，缴纳的却是真金白银，房产越多缴纳的房产税也就越多，压力也就越大。房产升值获得财产性收益谁都喜欢，房产升值越多纳税压力越大谁都不喜欢。为了消弭上海本地居民的反对之声，在房产税征收上做出对其有利的安排，从而有利于房产税的改革顺利推出。
可见，上海房产税方案从征收对象、税收豁免、税率及计税依据的条款设置上之特点可概括为：税基小，税率低。由于对既得利益妥协过多，以致效果甚微，很难达到改革所要达

到的目的。