商品房预售合同中应注意的法律问题

对商品房的预购者来说，由于商品房在支付价款时还没有建造完成，往往会存在一定的担忧。因此在商品房的期房买卖过程中一定要进行的必要的法律规范和应注意的法律问题，简单论述如下。

购买商品房，一定要重视商品房预售合同中有可能存在的问题。商品房预售合同是房地产预售方同预购方所订立的合同，针对商品房预售合同而言，最为人们所关注的问题就是预售合同的生效要件。根据我国民法通则的相关规定，一个合同的生效要件包括适格的民事主体、具备真实的意思表示、同时该合同的签订不违反法律和社会公共利益。 　　

首先在商品房预售合同中，无论是预售方还是预购方，都必须符合我国的《城市房地产管理法》中的相关规定，即合同主体应合法。其中预售方必须是经过有关部门批准设立，并且在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，如果订立商品房预售合同的企业不具备房地产开发经营资格，则该合同无效，而预购方必须具备完全行为能力，这跟一般合同中的主体规定是一样的。 　　

由于商品房预售合同的履行期限一般都较长，同时内容也比较复杂，因此在合同形式上也极为严格。在商品房销售的实践当中，销售合同一般都是采用标准的合同形式，由预售方实现拟定具体的款项，主要的内容包括：合同的双方当事人、预售商品房的基本情况（商品房的位置、面积、结构、土地使用权证号、建设过程规划许可证号、商品房预售许可证号等）、预售商品房价格、交付方法和期限、交付日期、违约责任、免责条件以及合同纠纷的解决方式等。因此，一定要注意，合同形式的合法性。

商品房预售合同除了必须要符合一般合同的生效要件之外，同时还必须要具备较为特殊的生效要件，即为合同的标的物必须合法，具体而言，就是要看预售的商品房是否具备法律规定的预售条件。根据我国商品房预售管理办法中的相关规定，商品房预售必须要符合下列条件：足额交付全面的土地使用权出让金，取得土地使用权证书；取得建筑工程规划许可证和施工许可证；投入开发商品房的资金已经达到建筑总投资的25%以上；有明确的施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证。